住房租賃注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)提示
一、簽訂住房租賃合同時(shí)承租人需要注意哪些問題?
出租人口頭承諾等內(nèi)容應(yīng)寫入租賃合同中，對(duì)違約責(zé)任、押金退還約定要清晰，切勿在空白合同上簽字蓋章。
核查出租房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(房屋所有權(quán)證)、出租人本人身份證。如承租他人轉(zhuǎn)租的住房，還需要轉(zhuǎn)租人提供其承租該住房的合同，經(jīng)核實(shí)無假后方可簽約。確保合同填寫的地址與房屋所有權(quán)歸屬證明上保持一致。
盡可能約定按月或按季度支付租金，避免一次性支付較大額度房租。
除租金、押金、租期外，以下內(nèi)容也應(yīng)在租賃合同中明確：安全責(zé)任；出租人的信息及緊急情況下的聯(lián)系方式；住房內(nèi)的物品數(shù)量及狀況；水、電、物業(yè)費(fèi)、天然氣、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用承擔(dān)人及繳費(fèi)賬戶信息；正常情況下，租賃期間出租人進(jìn)入住房時(shí)間、頻次等。
可以在手機(jī)“蘇服辦”APP“房屋租賃一件事”進(jìn)行租賃合同備案或報(bào)備，也可在簽訂租賃合同后，及時(shí)向市（區(qū)）住建局房屋租賃主管部門備案。
如租賃合同、轉(zhuǎn)賬記錄、微信短信記錄、廣告宣傳資料等。
二、住房租賃合同都是一年起簽的嗎？
但法律規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
三、如何預(yù)防出租人“一房多租”？
承租人預(yù)防出租人“一房多租”的措施主要有：
在若干住房租賃合同均有效的情況下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。
四、入住承租的住房前需要核查哪些事項(xiàng)？
核查承租的住房地址與租賃合同中標(biāo)明的地址是否一致。
與出租人或其委托人共同逐項(xiàng)檢查門、窗、墻面、地面是否有損毀情況；租賃合同標(biāo)明的其他設(shè)施設(shè)備是否存在、有無損壞。如有缺失、損壞，應(yīng)拍照留存，并要求出租人補(bǔ)充、維修。
對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視費(fèi)等逐項(xiàng)核對(duì)，如出現(xiàn)欠缺等情況應(yīng)及時(shí)取證，并要求出租人補(bǔ)繳。
另，承租人如與他人有共用的空間，還應(yīng)了解共用空間的位置、使用要求等。
五、租房時(shí)一定要支付押金嗎？
通常情況下，出租人會(huì)要求承租人支付一定數(shù)量的押金?！把航稹弊鳛槌凶馊顺凶庾》康谋ＷC金，如承租人損毀、損壞住房、家具的，或者有拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用的，在退租時(shí)，出租人通常會(huì)直接從押金中扣除相應(yīng)的費(fèi)用。
六、風(fēng)險(xiǎn)提示
出租、承租房屋時(shí)，要注意選擇正規(guī)可靠的房屋租賃企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，查看其營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)資質(zhì)，通過多種渠道了解其市場(chǎng)口碑和客戶反映，慎重作出決定。
租賃過程中，要多方了解市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間，對(duì)房東來說，如收房價(jià)格明顯高于市場(chǎng)；對(duì)租客來說，如出租價(jià)格明顯低于市場(chǎng)，往往存在較大風(fēng)險(xiǎn)，需自覺警惕。
簽訂租賃合同時(shí)，盡量使用規(guī)范合同文本。要仔細(xì)審訂租賃合同條款，避免霸王條款、隱形條款導(dǎo)致合法權(quán)益受到損害。建議在合同中載明雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)，不輕信對(duì)方的口頭承諾。
租客支付房屋租金時(shí)，建議向租賃合同約定的企業(yè)賬戶打款，謹(jǐn)慎向企業(yè)業(yè)務(wù)人員個(gè)人賬戶打款，同時(shí)注意避免一次性支付較大額度的租金，防止自身權(quán)益可能受到的損害。合同租賃時(shí)長不得超過二十年。
七、哪些房屋不能租賃？
建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。
廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。
八、及時(shí)辦理房屋租賃合同登記備案
依據(jù)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。違反此條款規(guī)定的，由主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上及一萬元以下罰款。
九、鹽城市區(qū)辦理房屋租賃登記備案地址
1. 線下：A.鹽城市解放南路150號(hào)（市住建局）西樓市公房管理所503室，聯(lián)系電話81611315；B.出租房屋所在區(qū)住建局租賃備案部門。
2. 線上：手機(jī)“蘇服辦”APP“房屋租賃一件事”可進(jìn)行租賃合同備案或租賃登記報(bào)備。
辦理商品房屋租賃備案登記不收取費(fèi)用，辦理時(shí)需核驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)證及租賃雙方當(dāng)事人身份。
來源：鹽城住建
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